Par Yossra ABASSI, Avocate collaboratrice
Le 08/07/2024
Cour de cassation, 3e Chambre civile , 13 juin 2024, n°23-11.053
La Ville de Paris a assigné en référé sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire d’un appartement issu de la réunion de deux lots d’un immeuble situé à Paris, afin de le voir condamner au paiement d’une amende civile, pour en avoir changé l’usage en le louant de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.
Par un arrêt rendu le 10 novembre 2022, la Cour d’appel de Paris a jugé que l’usage d’habitation à la date de référence du 1er janvier 1970 était établi pour un lot, mais non pour le second lot, de sorte que le local issu de la réunion de ces deux lots ne pouvait être considéré comme étant affecté dans son entièreté à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.
La Ville de Paris se pourvoit en cassation.
Par un arrêt du 13 juin 2024, la 3e civile de la Cour de cassation revient sur les notions de local à usage d’habitation et le cas du changement d’usage.
Aux termes des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.
Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.{…} »
Il en résulte que les locaux destinés à l’habitation sont soumis à une autorisation préalable en cas de changement d’usage du local. Celui-ci est réputé d’usage d’habitation s’il est affecté à cet usage à la date du 1er janvier 1970.
La méconnaissance de ces dispositions est sanctionnée par l’article L.651-2 du CCH, qui prévoit une amende civile qui ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.
En l’espèce, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel de Paris en relevant que le local était, pour partie, composé d’un local affecté à l’usage d’habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d’usage qui devait être soumise à une autorisation pour le lot concerné.
En d’autres termes, un local affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.
Ainsi, la location saisonnière du local réuni au local à usage d’habitation constitue au sens de cette décision un changement d’usage, soumis à une autorisation préalable du lot concerné.
Un rappel bienvenu en ce début de saison touristique !