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Fonds de commerce exploité sur le domaine public : conséquences indemnitaires en cas de non-renouvellement et de résiliation anticipée de l’autorisation

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Par Rémi JABAKHANJI, Avocat collaborateur

Le 22/06/2023

 

Il est fréquent que les autorisations d’occupation privatives du domaine public – qu’elles prennent la forme d’une convention d’occupation temporaire (COT) ou d’une autorisation unilatérale – autorisent l’exploitation d’une activité économique sur l’emplacement faisant l’objet de la mise à disposition.

L’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (créé par la loi PINEL n°2014-626 du 18 juin 2014) a consacré la possibilité d’exploiter un fonds de commerce sur un emplacement relevant du domaine public au bénéfice des occupants^1.

Pourtant, les conséquences de la perte d’un fonds de commerce spécifiquement en matière indemnitaire n’apparaissent que depuis peu en jurisprudence. Cela s’explique par les conditions d’application dans le temps de ces dispositions : les autorisations d’occupation délivrées avant l’entrée en vigueur de la loi PINEL demeurent tenues à l’interdiction de constitution d’un fonds de commerce sur le domaine public, conformément aux règles en vigueur lors de leur délivrance^2.

La reconnaissance d’un fonds de commerce situé sur un emplacement relevant du domaine public est susceptible d’emporter des conséquences financières non négligeables, qu’il convient d’anticiper, tant du point de vue de l’occupant que de l’autorité administrative propriétaire.

 

(i) Compatibilité entre exploitation d’un fonds de commerce et domanialité publique

Les dispositions de l’article L.2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) résultent de la volonté du législateur de garantir le droit de propriété des exploitants situés sur le domaine public ainsi que d’apporter une sécurité juridique s’agissant notamment des conditions de valorisation du fonds de commerce (notamment dans le cadre de cessions).

La reconnaissance de l’existence d’un fonds de commerce entraînera diverses conséquences concrètes, telles que :

  • la possibilité, pour l’occupant, de valoriser, de nantir ou de céder le fonds de commerce à des tiers (dans des conditions définies par le CG3P et sous réserve de l’autorisation de l’autorité administrative) ;
  • et surtout, en ce qui nous intéresse au cas présent, la possibilité de solliciter une indemnité auprès de l’autorité administrative, en cas de perte du fonds imputable à ce dernier (cf. infra).

Il est précisé que cette possible reconnaissance du fonds de commerce ne remet nullement en cause l’incompatibilité du régime des baux commerciaux – dont l’une des principales caractéristiques droit au renouvellement du bail – avec les principes applicables aux autorisations d’occupation du domaine public, lesquels présentent un caractère précaire, révocable et temporaire^3.

 

(ii) Reconnaissance du fonds de commerce : la condition liée à l’existence d’une clientèle propre

La reconnaissance d’un fonds de commerce est conditionnée à l’existence d’une clientèle propre ou personnelle à l’occupant, distincte de celle attachée à la situation des lieux. De manière générale, il incombe ainsi à l’occupant de démontrer qu’il dispose d’une clientèle propre à son activité spécifique et pouvant être différenciée des usagers de la dépendance domaniale et du public de passage^4.

Ce critère implique nécessairement de procéder à une analyse casuistique visant à rechercher l’intention de la clientèle : s’agit-il d’une clientèle de passage fréquentant le lieu dominant (ex : aéroport, gare) ou s’agit-il d’une clientèle souhaitant spécifiquement bénéficier des prestations de l’exploitant situé sur l’emplacement ?

Différents facteurs sont appréciés pour déterminer l’existence d’une clientèle propre, tels que :

  • l’existence d’une autonomie économique et de gestion du commerçant (ex : accès autonome à l’emplacement, horaires d’ouvertures non imposés par l’autorité administrative) ;
  • la situation plus ou moins enclavée de l’emplacement ;
  • la démonstration d’une fidélisation particulière de clients à l’établissement, notamment du fait de l’attractivité de l’exploitation, de sa renommée, de son savoir-faire, etc.^5

Cela étant, il n’est pas nécessaire que la part de clientèle propre du commerçant représente une part prépondérante de sa clientèle globale : il suffit que cette clientèle propre et autonome existe^6.

En application de ce faisceau d’indices, la Cour de cassation a refusé de reconnaître l’existence d’un fonds de commerce à l’exploitant des petits voiliers du jardin du Luxembourg, faute pour ce dernier d’avoir pu démontrer l’existence d’une clientèle indépendante de la fréquentation attachée au lieu^7.

À l’inverse, l’existence d’un fonds de commerce a été admise s’agissant :

  • d’un restaurant-bar situé dans un aérodrome^8;
  • d’un kiosque à journaux situé sur le domaine public, libre d’accès à tous, qui bénéficie en conséquence d’un emplacement privilégié et qui attire une clientèle de passage sans lien avec une quelconque activité développée par la personne gestionnaire du domaine public^9;
  • d’un fonds de commerce de location de véhicules au sein d’un aéroport^10;
  • d’un fonds de commerce de vente de fleurs, d’articles de presse et de restauration dans l’enceinte d’un centre hospitalier^11.

Par ailleurs, il est intéressant de relever que le tribunal administratif de Poitiers a récemment retenu qu’une association exerçant une activité à but non lucratif sur le domaine public n’est pas fondée à revendiquer l’existence d’un fonds de commerce^12.

 

(iii) Conséquences indemnitaires en cas de non-renouvellement de l’autorisation d’occupation

Pour rappel, et contrairement au régime des baux commerciaux (ayant pour caractéristique l’existence d’un droit au renouvellement du bail et le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement^13), les titres d’occupation du domaine public présentent un caractère précaire et révocable^14révocable ayant pour incidence l’absence de droit à indemnisation en cas de non-renouvellement.

La jurisprudence considère donc par principe que le non-renouvellement de l’autorisation d’occupation ne crée aucun droit à réparation au profit de l’occupant (sauf cas particulier de non-renouvellement fautif^15). En ce sens, un jugement du Tribunal administratif de Lyon a indiqué spécifiquement que le refus de renouvellement du droit d’occupation à son terme n’ouvre pas droit à indemnisation de l’occupant, quand bien même l’existence d’un fonds de commerce serait admise^16.

Ainsi, à l’échéance normale d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public et en l’absence de reconduction, l’éventuelle perte d’éléments constitutifs d’un fonds de commerce n’ouvre droit à aucune indemnisation.

 

(iv) Conséquences indemnitaires en cas de résiliation anticipée de l’autorisation d’occupation

Plus épineuse est la question de l’indemnisation du fonds de commerce en cas de résiliation anticipée.

L’article L. 2122-9 du CG3P prévoit que l’occupant a droit à l’indemnisation des préjudices présentant un caractère direct, matériel et certain né d’un retrait anticipé de l’autorisation ne résultant pas d’une faute de l’occupant.

Ainsi, dans le silence du titre d’occupation et en l’absence d’aménagement conventionnel des conditions d’indemnisation, l’exploitant pourra être indemnisé de la perte d’éléments constitutifs du fonds de commerce résultant de la résiliation anticipée prononcée par l’autorité administrative^17.

Cette indemnisation pourra s’avérer particulièrement lourde, dès lors que « le fonds de commerce est composé d’un ensemble de biens meubles corporels et incorporels affectés à l’exploitation de l’activité commerciale, comprenant notamment l’enseigne, le nom commercial, le droit au bail, la clientèle et l’achalandage, le mobilier commercial, le matériel, l’outillage, les autorisations d’exploitation et les droits de propriété intellectuelle” »” ^18,

De plus, le chiffrage de certains éléments constitutifs du fonds, tel que les autorisations d’exploitation en possession de l’occupant pour l’exercice de son activité (ex : licences de débits de boissons, autorisation d’exploitation d’une officine de pharmacie^19, etc.), pourra s’avérer particulièrement conflictuel et se prêter à la mise en œuvre d’une expertise.

À ces difficultés, s’ajoutent la prise en compte du caractère temporaire de l’autorisation (absence de droit au bail) et le caractère évolutif de la valeur du fonds, laquelle diminue à mesure que l’échéance normale de l’autorisation se rapproche^20.

 

(v) Éventualité d’un aménagement contractuel de l’indemnisation liée à la perte du fonds

Se pose enfin la question de la possibilité d’aménager contractuellement le montant de l’indemnité liée à la perte d’un fonds de commerce consécutif à une décision de résiliation anticipée de l’autorisation.

Une actualité doit être relevée à ce sujet : le Conseil d’État a considéré qu’une clause insérée dans une COT ayant pour effet d’exclure la constitution d’un fonds de commerce sur le domaine public  ne constituait pas un vice d’une gravité telle qu’elle entraînait l’annulation du titre d′ occupation^21. Il a pu être déduit de cette décision qu’une telle clause interdisant la création d’un fonds de commerce n’était pas illégale, faute d’annulation de la convention litigieuse.

La Haute juridiction se veut plus nuancée : l’absence d’annulation du contrat s’inscrit dans le cadre particulier de cette affaire, s’agissant d’un recours ayant pour objet la contestation de la validité du contrat par les parties^22, dans le cadre duquel le juge ne prononce l’annulation du contrat qu’en présence de vices d’une particulière gravité.

Pour autant, il résulte des conclusions du rapporteur public qu’une clause prohibant la reconnaissance d’un fonds de commerce est illégale^23 et pourrait donc être contestée, par exemple dans le cadre d’un litige en responsabilité ou à l’occasion d’un recours en contestation d’une mesure de résiliation^24 afin de rechercher une augmentation de l’indemnité consécutive à la résiliation due à l’occupant. 

Ainsi, l’insertion d’une clause excluant toute possibilité de constituer un fonds de commerce ne traite pas efficacement l’éventualité d’une perte du fonds : d’une part, elle contrarie indûment la possibilité reconnue à l’occupant de constituer un fonds, et donc notamment de le céder ou le nantir conformément aux dispositions CG3P et, d’autre part, elle ne sécurise financièrement pas l’autorité administrative en cas de résiliation anticipée de l’autorisation.

Une alternative viable réside plus vraisemblablement dans l’insertion d’une clause ayant strictement pour objet un aménagement contractuel des conséquences indemnitaires en cas de résiliation.

En effet, sous réserve de confirmation par la jurisprudence, aucun principe ne paraît faire obstacle à un traitement contractuel particulier de l’indemnisation liée à la perte du fonds, dans la continuité d’une jurisprudence classique selon laquelle l’indemnité en cas de résiliation anticipée peut être modulée, voire complètement supprimée, en application des stipulations d’une COT^25.

En pratique, une démarche de sécurisation financière consisterait à définir contractuellement la méthodologie de calcul de l’indemnité liée à la perte du fonds, voire de fixer un plafonnement d’indemnisation, afin de rendre le plus prévisible le montant d’une indemnité éventuelle.

 

 

^1 Art. L. 2124-32-1 du CG3P : « Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre ».

^2 CE, 24 novembre 2014, Société des remontées mécaniques Les Houches-Saint-Gervais, n° 352402 ; V. également CAA Marseille, 9 avril 2021, n° 18MA03151.

^3 CE, 24 novembre 2014, n° 352402 préc. ; CAA Paris, 20 mai 2020, n°19PA02821.

^4.Cass. com., 28 mai 2013, n° 12-14.049.

^5 Cass. 3e civ, 5 avril 2018, n°17-10.466.

^6 Cass. 3e civ., 19 mars 2003, Cne Orcières : JCP E n° 30, 24 juillet 2003, p.1245.

^7 Cass. 3e civ, 5 avril 2018, n°17-10.466 préc.

^8Cass. Com. 10 janvier 2006, n° 03-20733.

^9 CA Lyon, 26 octobre 2017, n° 15/05737.

^10 Cass. Com. 17 mars 2009, n° 07-19780.

^11 Cass. Civ. 1re, 4 novembre 2010, n° 09-70284.

^12 TA Poitiers, 11 avril 2023, n°2100805.

^13 Art. L. 145-14 du Code de commerce.

^14 Art. L. 2122-3 du CG3P.

^15 CE, 1er avril 1992, Mme X., n° 80105 ; CE, 20 mars 1996, M. Y., n°121601 ; CAA Paris, 31 mars 2011, M. A., n° 09PA06560.

^16 TA Lyon, 8 juin 2020, SAS Pharese, n° 1809013, C+.

^17 Voir exemple Caen, 24 octobre 2019, n° 18/00623.

^18 CA Lyon, 26 octobre 2017, n° 15/05737.

^19 Article L. 5125-21 du Code de la santé publique : une telle autorisation est attachée au fonds de commerce.

^20 TA Lyon, 8 juin 2020, SAS Pharese, n° 1809013, C+ : « si l’existence d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public permettant d’exploiter une terrasse augmente la valeur du fonds de commerce auquel est attachée la clientèle utilisant cette terrasse, cette valorisation du fonds de commerce est nécessairement limitée à la valeur de l’avantage commercial offert par la disposition de cette autorisation pour la seule durée de celle-ci »

^21 CE, 11 mars 2022, M. G. et M. H., n°453440.

^21 CE, 11 mars 2022, M. G. et M. H., n°453440.

^22 CE Ass., 28 décembre 2009, Commune de Béziers, n° 304802, publiée au Recueil.

^23 Concl. R. Victor sous CE, 11 mars 2022, M. G. et M. H., n°453440.

^24 CE, 3 mars 2017, Société Leasecom, n° 392446 ; V. également Rép. Min. QE n° 22466 JO Sénat du 22/04/2021 – p. 2603.

^25 CE, 31 juillet 2009, Société Jonathan Loisirs, n° 316534 ; V. également par exemple CA Lyon, 26 octobre 2017, n° 15/05737.