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Politique urbaine : l’importance des leviers fiscaux pour les acteurs publics

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Par Margaux TRIPIER, Avocate collaboratrice & Valentine VERSPIEREN, Alternante

Le 21/12/2023

 

Dans la mise en œuvre de leur politique urbaine, les collectivités locales ont tout intérêt à exploiter pleinement les dispositifs fiscaux disponibles.

Parmi ceux-là, les dispositifs d’allégement de taxation des plus-values immobilières, encouragés par le législateur dans le cadre de la loi de finances pour 2024, apparaissent comme des leviers fiscaux déterminants d’incitation à la cession auprès des collectivités, à travers des ventes volontaires comme des acquisitions par voie de préemption.

Parmi les régimes de faveur concernant la taxation des cessions immobilières, ne doivent pas être négligés les mécanismes permanents d’exonération de la cession de la résidence principale et d’abattements pour durée de détention (CGI, art. 150 U, II-1° et 150 VC).

De même dans le cadre d’acquisitions par des collectivité locales, peut aussi être rappelée l’existence du dispositif d’exonération, sous condition de remploi des sommes, des plus-values résultant de cession de biens pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (CGI, art. 150 U, II-4° et 5°).

Au-delà de ces dispositifs permanents, le législateur n’a de cesse de réitérer sa volonté d’incitation à la revalorisation urbaine à travers l’adoption de différents mécanismes par principe temporaires et, en pratique, régulièrement prorogés.

Ainsi, parmi les mécanismes susceptibles d’intéresser les collectivités locales dans la mise en œuvre de leurs projets urbains, relevons l’abattement exceptionnel de 60 % ou 85 %, instauré par la loi de finances pour 2021 et étendu dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024, sur les plus-values sur les cessions réalisées dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT), d’une grande opération d’urbanisme (GOU), ou désormais des opérations d’intérêt national (OIN) (CGI, art . 150 VE ; PLF 2024, article 3 sexies).

Un autre dispositif a retenu l’attention du législateur dans le cadre du projet de loi de finances pour 2024 : l’exonération des plus-values des cessions conduisant à la production de logements sociaux.

En effet, les plus-values de cessions immobilières réalisées par les personnes physiques peuvent être exonérées lorsque les cessionnaires s’engagent à y construire des logements sociaux ou assimilés.

Cette exonération est soumise à certaines conditions, telles que :

  • Le contribuable doit être une personne physique ou une société ou un groupement passible de l’IR ;
  • Le bien cédé doit être un immeuble bâti ou non bâti, une partie d’immeuble ou un droit relatif à ces biens ;
  • Le bien cédé ne doit pas être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Pour les cessions réalisées au profit d’organismes en charge du logement social (organismes HLM, sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux, associations foncières logement notamment), l’exonération est totale lorsque la part de logement sociaux construits dépasse 80% de la surface totale des constructions. Le contribuable n’est alors redevable d’aucun d’impôt sur la plus-value réalisée, nonobstant l’usage ou la durée de détention du bien.

A défaut, et pour les cessions réalisées au profit des autres cessionnaires, l’exonération est accordée au prorata de la surface des logements sociaux à construire.

Ce dispositif d’exonération est également ouvert aux cessions réalisées au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de leur cession, dans le délai d’un an prorogeable, à un organisme en charge du logement social qui s’engage, lui, à construire lesdits logements sociaux.

Le législateur n’a de cesse d’encourager la mise en œuvre contrôlée de ce dispositif.

En effet, afin de réserver le bénéfice de celui-ci aux opérations qui aboutissent réellement à la construction de logements sociaux, de nouvelles obligations ont été mises à la charge des cessionnaires. Il a notamment été prévu que l’engagement devait être formalisé par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition (loi 2020-1721 du 29 décembre 2020, art. 14).

Dans le cadre d’un dossier suivi par le cabinet, il a pu être établi que cette formalité ne faisait pas, pour autant, obstacle à l’application de ce régime au cas d’une acquisition par voie de préemption.

Par ailleurs, la loi de finances pour 2024, en cours de discussion, confirme la prorogation de ce dispositif aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2025, alors qu’il devait expiré à la fin de l’année 2023 (PLF 2024, article 3 sexies).

Ces quelques exemples attestent de l’importance des mesures fiscales mises en place pouvant s’avérer des leviers puissants pour les collectivités dans leur politique urbaine afin de dynamiser et revaloriser leurs territoires.