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Les modalités de dérogation aux règles de hauteur définies dans le PLU

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Par Cléophée de MALATINSKZY, Avocate collaboratrice

Le 22/03/2023

 

Le décret n° 2023-173 du 8 mars 2023 et l’arrêté pris le même jour précisent le nouveau cadre juridique permettant aux constructions faisant preuve d’une exemplarité environnementale de déroger aux règles de hauteur définies dans le Plan Local d’Urbanisme (ci-après le « PLU »).

Pour rappel, l’article L. 152-5-2 du code de l’urbanisme, créé par la loi Climat et Résilience, dispose que :

« En tenant compte de la nature du projet et de la zone d’implantation, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d’exemplarité environnementale à déroger aux règles des plans locaux d’urbanisme relatives à la hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction ».

 Les exigences auxquelles doit satisfaire une telle construction devaient être précisées par décret en Conseil d’Etat. C’est désormais chose faite.

L’article 1 du nouveau décret, créant l’article R. 152-5-2 du code de l’urbanisme, permet aux opérateurs immobiliers ayant un projet faisant preuve d’exemplarité environnementale de déroger aux règles du PLU en termes de hauteur selon les modalités suivantes :

  • dans la limite d’un dépassement de 25 centimètres par niveau ;
  • et d’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme ;
  • sans permettre l’ajout d’un étage par rapport à un autre mode de construction.

Concrètement, dans le cadre d’un PLU limitant la hauteur des bâtiments à 15 mètres, l’opérateur qui démontre que l’exemplarité environnementale de sa construction entraîne des contraintes d’ordre technique qui nécessitent une dérogation aux règles de hauteur du PLU pourra construire jusqu’à 17,5 mètres de haut.

Cette dérogation amène à se demander ce qu’il faut entendre par construction faisant preuve d’exemplarité environnementale.

Le décret n° 2023-173 du 8 mars 2023 définit cette notion, en modifiant l’article R.171-3 du code de la construction : il énonce que fait preuve d’exemplarité environnementale une construction qui « atteint des résultats minimaux en termes d’impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l’ensemble du cycle de vie du bâtiment » ^1, ces seuils étant définis par arrêté ministériel.

Par ailleurs, pour bénéficier de la dérogation aux règles, le pétitionnaire devra joindre à la demande de permis de construire un « document attestant qu’il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d’œuvre, lorsque ce dernier est chargé d’une mission de conception de l’opération, les critères de performance environnementale requis » ^2.

La possibilité de déroger aux règles de hauteur afin que la construction soit exemplaire d’un point de vue environnemental est donc strictement encadrée, et devra dûment être justifiée dans le dossier de demande de permis de construire.